Mais de 60% dos imóveis no Brasil estão irregulares. E faltam advogados para resolver isso.
Domine a adjudicação extrajudicial de ponta a ponta: do primeiro atendimento ao recebimento dos honorários.
Este é um mercado gigantesco e com poucos profissionais atuando. Aqui você tem o roteiro completo para atuar durante toda a tramitação do procedimento. Do primeiro passo com o cliente até o último protocolo, você terá o passo a passo detalhado e todos os modelos de peças que precisa usar. Escrito por quem conduz o procedimento, não por quem só leu a norma.
Acesso imediato · 7 dias de garantia · Pix, boleto ou cartão
Todo bairro tem um imóvel parado num contrato de gaveta. E quase ninguém sabe resolver.
Herança que nunca foi a inventário. Compra e venda que ficou no papel de pão. Cessão feita no balcão da imobiliária sem passar pelo cartório. Esses casos estão em todo lugar, e o dono do imóvel precisa de um advogado para destravar o patrimônio.
O patrimônio travado
Um imóvel irregular não entra em financiamento, não serve de garantia e vende por menos do que vale. Quando você regulariza, o valor de mercado sobe e o cliente percebe na hora quanto o seu trabalho valeu. Os honorários acompanham essa relevância.
Mais rápido que qualquer ação judicial
Pela via judicial, o cliente espera de 3 a 7 anos num fórum lotado. Pela via extrajudicial, o procedimento corre direto no Registro de Imóveis e pode resolver em meses. Cliente satisfeito, honorários recebidos e caso encerrado, enquanto o processo judicial do colega ainda está na fila.
Um mercado que abriu em 2023 e a maioria ainda não entrou
O Provimento 150 do CNJ padronizou o rito no país inteiro faz pouco tempo. A maioria dos colegas ainda recusa contrato de gaveta ou empurra pra usucapião porque não conhece o caminho. Quem domina esse procedimento agora ocupa um espaço que pouquíssimos estão disputando.
A oportunidade é enorme. O risco de improvisar no cartório também.
O Provimento abriu a porta, mas o cartório não aceita tentativa e erro: prazo perdido extingue o processo e o seu cliente paga os emolumentos de novo. Por isso o manual entrega o caminho completo, do primeiro atendimento ao recebimento dos honorários, com as peças de cada fase e a planilha de controle, para você atuar com segurança desde o primeiro caso.
O que você passa a conseguir fazer
Atender um caso que hoje sai do escritório. Contrato de gaveta, promessa de compra e venda não registrada, cessão sem escritura.
Dizer sim ou não na primeira reunião, com a ficha de triagem de seis perguntas na mão.
Abrir o arquivo da peça, trocar o que está entre colchetes e protocolar, em vez de redigir do zero.
Chegar na reunião com honorário definido, porque o kit traz o roteiro de orçamento e o contrato pronto.
Lançar a data no controle e receber o último dia útil pra responder, com feriado já descontado.
Atender em qualquer estado, porque o Provimento 150 vale no país inteiro.
Saber o que responder quando o cartório faz exigência, porque tem a peça e o artigo do lado.
Um manual pra ficar aberto do lado do computador.
Com 60% dos imóveis irregulares no país, a demanda é gigantesca, mas poucos advogados sabem atuar. Não por falta de norma, que é pública e gratuita, mas porque conduzir o procedimento é outra coisa: são nove fases, prazos fatais e peças que o cartório espera num formato específico.
O manual segue o procedimento na ordem em que ele acontece, não na ordem da lei. Cada fase termina com duas coisas: a peça que você vai usar e o prazo que entra na planilha de controle.
- 01Documentos e buscas préviasO que procurar na matrícula antes de prometer prazo pro cliente02
- 02A ata notarialA peça onde a maioria dos procedimentos tropeça05 · 06
- 03O requerimento inicialOs cinco erros de redação que geram exigência07 · 08 · 09
- 04Autuação, saneamento e emenda 10 dias úteisO prazo mais perigoso de todos12
- 05A notificação do requeridoFalecido, sumido, empresa extinta, edital10
- 06Anuência, silêncio e impugnação 15 dias úteisPor que anuir não encerra nada, e os 15 dias úteis pra responder se o requerido impugnar11 · 13
- 07Decisão, recurso e remessa 10 dias úteisImpugnação acolhida? Sem insurgência em 10 dias úteis, o processo é extinto14
- 08Qualificação registralAs três exigências que o oficial não pode fazer15
- 09ITBI e registro 5 dias úteisDepois do deferimento, 5 dias úteis pra comprovar o ITBI, o imposto de transmissão. Perdeu, começa tudo de novo16
Fora das nove fases, três módulos que poupam trabalho perdido
- 1A triagem em seis perguntasPra você não aceitar um caso que não é de adjudicação.
- 2As divergênciasOs três pontos em que a lei e o Provimento não dizem a mesma coisa. Um deles custa dinheiro do seu cliente logo na entrada.
- 3Os 14 errosOs que derrubam o procedimento. Doze dependem só de você.
Quanto tempo leva?
Você não precisa ler tudo antes de começar. Triagem, divergências e ata notarial se resolvem numa tarde e respondem as três perguntas que definem o caso: se ele cabe, onde a lei e o Provimento discordam, e como montar a ata. O resto você consulta quando chegar na fase.
16 peças editáveis, uma pra cada fase do procedimento.
Todas com os campos entre colchetes, prontas pra adaptar ao seu caso. Abra quatro delas aqui mesmo, do jeito que estão no kit.
Ficha de triagem de viabilidade
Adjudicação compulsória extrajudicial, art. 216-B da Lei 6.015/73 e arts. 440-A a 440-AM do CNN/CNJ-Extra
Preencha na primeira reunião. Cada resposta “não” nas perguntas 1 a 5 inviabiliza a via da adjudicação.
2. Perguntas eliminatórias
1. Existe matrícula ou transcrição do imóvel? ( ) Sim ( ) Não ( ) A confirmar
Se não: o caso não é de adjudicação. Avaliar usucapião extrajudicial ou regularização fundiária.
2. Existe contrato ou justo título documentando o negócio? ( ) Sim ( ) Não
Tipo do instrumento: [__________] Data: [__/__/____]
Servem promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão, promessa de cessão e contrato de gaveta, registrados ou não (art. 440-B).
4. O preço foi integralmente quitado ou a contraprestação cumprida? ( ) Sim ( ) Não ( ) Parcialmente
Checklist mestre de documentos
Cliente: [__________] Matrícula nº: [____]
Marque a coluna “OK” quando o documento estiver na pasta em via utilizável.
A. Imóvel
| Documento | Onde obter | OK | |
|---|---|---|---|
| A1 | Certidão de inteiro teor da matrícula, atualizada | Registro de imóveis da situação do imóvel | |
| A2 | Certidão da circunscrição anterior, se o registro não estiver no ofício atual (art. 440-E, § 1º) | Cartório antigo | |
| A4 | Certidão de valor venal, para o art. 440-G, V | Prefeitura |
C. Requerido
| C1 | Nome completo e CPF ou CNPJ (mínimo exigido pelo art. 440-L, I) | |
| C5 | Certidão de óbito, se falecido | |
| C6 | Certidão negativa da CENSEC quanto a inventário |
Minuta de ata notarial
Sugestão de redação para entrega ao tabelionato. A redação final é atribuição do tabelião.
ATA NOTARIAL PARA FINS DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL
Livro nº [___] · Folhas [___] · Ato nº [___]
SAIBAM quantos esta virem que, aos [dia] dias do mês de [mês] do ano de [ano], nesta cidade de [município], Estado de [UF], perante mim, [nome], Tabelião de Notas do [___] Tabelionato desta comarca, compareceu como REQUERENTE:
I: Do imóvel e de seus ônus (art. 440-G, I)
Verifiquei, à vista da certidão de inteiro teor expedida em [data] pelo [___] Ofício de Registro de Imóveis de [município/UF], que o imóvel objeto desta ata é o da matrícula nº [___].
Consta como titular do domínio: [nome e qualificação].
Comunicação ao cliente
Assunto: deferimento da adjudicação e prazo para recolhimento do ITBI
Prezado(a) [nome],
Escrevo com uma boa notícia e com um prazo curto que precisa da sua atenção imediata.
O pedido foi deferido
Em [data], o [___] Ofício de Registro de Imóveis de [município/UF] deferiu o pedido de adjudicação compulsória do imóvel situado na [endereço]. Falta apenas uma etapa para que a propriedade seja registrada em seu nome.
O prazo
O prazo é de 5 (cinco) dias úteis, contados da notificação, e se encerra em [data].
Como expliquei no início do trabalho, este imposto só é cobrado agora, depois do deferimento. Foi por isso que você não precisou desembolsá-lo antes de saber se o pedido seria acolhido.
Trecho real dos arquivos editáveis, com itens suprimidos para caber aqui, por isso a numeração salta. O que está destacado é o que você preenche.
- 01Ficha de triagem de viabilidadePrimeiro atendimento
- 02Checklist mestre de documentosColeta, com nove seções e quadro de pré-protocolo
- 06Minuta de ata notarialEntrega ao tabelionato, com os cinco elementos do art. 440-G
- 16Comunicação ao cliente sobre o ITBIDepois do deferimento, explicando o prazo de 5 dias úteis
Ver as outras 12 peças
- 03Contrato de honoráriosContratação, com cláusula de migração pra via judicial
- 04Procuração com poderes específicosContratação, inclui suscitação de dúvida do art. 198 da LRP
- 05Requerimento de lavratura de ata ao tabeliãoAntes da ata
- 07Declaração de inexistência de ação judicialInstrução do requerimento
- 08Declaração de valor venalInstrução do requerimento
- 09Requerimento inicial ao registro de imóveisProtocolo
- 10Pedido de edital e demonstrativo de buscasRequerido em lugar incerto
- 11Termo de anuência expressaAnuência do requerido
- 12Petição de emendaNotificação de saneamento
- 13Manifestação sobre a impugnaçãoImpugnação apresentada
- 14Insurgência e recurso ao juiz corregedorDecisão desfavorável
- 15Resposta a nota de exigência e suscitação de dúvidaQualificação registral
O kit também resolve quanto cobrar.
Saber conduzir o procedimento é metade. A outra metade é chegar na primeira reunião com preço definido e contrato na mão.
O manual traz o roteiro dessa reunião e o que conferir antes de dar qualquer número:
A tabela de emolumentos do seu estado. É estadual e atualizada todo ano. Sem ela você orça no escuro.
O item que vale pra ata notarial. Muda de estado pra estado e costuma ser o maior custo de cartório do procedimento.
As certidões que instruem o pedido. Quais entram, onde obter, e quem paga cada uma.
E o kit traz a peça 03, o contrato de honorários, com a separação entre o que é honorário seu e o que é custo de cartório do cliente, mais a cláusula de migração pra via judicial se o pedido for indeferido. Quanto cobrar é decisão sua e da sua tabela.
Quem escreveu
Thiago dos Santos Moreira é advogado e sócio do Carvalho, Moreira & Sandre Advogados Associados (CMS Advogados), em Anápolis/GO. Especialista em direito imobiliário, trabalha com regularização de imóveis, condomínios e loteamentos, no consultivo e no contencioso.
- OAB-GOVice-Presidente do Interior da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico
- ESA da OAB-GOMinistrou o curso de adjudicação compulsória extrajudicial
- UniEVANGÉLICAProfessor da Pós-Graduação em Direito e Negócios Imobiliários
- ADEMI-GO e ANACON-GODiretor
- LivroCoautor de Direito Condominial: Perspectivas e Desafios Contemporâneos
O manual reúne o que ele aprendeu conduzindo esses procedimentos: o passo a passo e as peças pra levar o caso do primeiro atendimento até a matrícula registrada.
Duas coisas que você deve estar pensando.
“O Provimento é público. Eu leio sozinho.”
Thiago Moreira responde
Leia mesmo. O manual cita artigo por artigo justamente pra você conferir. Só que a lei diz que o ITBI instrui o pedido (art. 216-B, § 1º, V) e o Provimento diz que ele é comprovado depois do deferimento (art. 440-AL).
Quem segue só a lei pede ao cliente seis mil reais antes de existir qualquer resultado:
Num imóvel de trezentos mil, com alíquota de 2%, são R$ 6.000. A alíquota varia por município.
Ler a norma e conduzir o procedimento são coisas diferentes.
“A IA escreve a peça pra mim.”
Thiago Moreira responde
Escreve, e bem. Mas ela não sabe se o cartório da sua comarca ainda pede a guia de ITBI na entrada por costume, qual item da tabela do seu estado vale pra ata notarial, nem qual redação do Código Nacional está valendo nesta semana.
IA é ótima no que é público e estável. Esse procedimento é local e muda.
Quando não comprar
Você quer formação ampla em direito imobiliário.Aqui é um procedimento, a fundo. Pra visão geral, a cartilha gratuita da ANOREG/BR com a OAB cobre doze procedimentos e vale a leitura.
Você quer a teoria da adjudicação compulsória.Aqui é operação: peça, prazo e cartório.
Você espera garantia de deferimento.Qualificação registral é ato do oficial. Ninguém pode garantir isso, e quem garante está errado.
Você não é advogado.O material é todo pra quem conduz o procedimento, não pra quem contrata.
Tudo o que vem no acesso
| O que vem | Pra que serve no seu caso |
|---|---|
| O manual | |
| Guia das nove fases, na ordem em que o procedimento acontece | Você monta o caso na ordem em que ele acontece, com a peça e o prazo de cada fase. |
| Triagem em seis perguntas | Você decide na primeira reunião se o caso é de adjudicação, de usucapião ou de regularização. |
| As divergências entre a lei e o Provimento | Você cobra o ITBI do cliente na hora certa, depois do deferimento, e não na entrada. |
| Os 14 erros que derrubam o procedimento | Você sabe onde o procedimento cai antes de chegar lá. Doze dos quatorze dependem só de você. |
| Orçamento, precificação e roteiro da primeira reunião | Você chega na reunião com preço definido e contrato pronto. |
| As peças | |
| 16 modelos editáveis, do contrato de honorários à comunicação final ao cliente | Você abre o arquivo, troca o que está entre colchetes e protocola. |
| Bônus | |
| Planilha de controle com 4 abas: Prazos, Checklist, Custos e Feriados | Você lança a data e ela devolve o termo final em dias úteis, com feriado descontado, e marca No prazo, Urgente, VENCIDO ou Cumprido. Também acompanha os 54 documentos do checklist e o orçamento do caso. |
| Tudo isso por | R$ 97,99 |
12x de
R$ 10,13
ou R$ 97,99 à vista
- Sem mensalidade: você paga uma vez
- Pix, boleto ou cartão
- Acesso liberado assim que o pagamento confirma
- 7 dias de garantia
R$ 6,12 por peça, sem contar o manual
Um protocolo repetido porque o prazo de emenda passou custa mais que isso, e quem paga é o seu cliente.
O kit traz o contrato de honorários pronto. Quanto cobrar é decisão sua.
7 dias pra abrir tudo e decidir.
Entre, passe pela triagem, pelas divergências e pelos erros, abra as peças e confira os artigos citados.
Se achar que não era o que você precisava, peça a devolução dentro dos 7 dias, pelo mesmo canal da Kiwify que confirmou a sua compra. Ela é integral, e ninguém vai te perguntar por quê.
São os 7 dias do direito de arrependimento, do art. 49 do CDC, contados da compra. Sem formulário e sem etapa extra: o pedido entra pelo mesmo canal que confirmou o seu acesso.
Dúvidas que costumam aparecer
Serve pra quem nunca atuou em imobiliário?
Serve. O pré-requisito de verdade é saber ler uma matrícula e controlar prazo. No caso típico, o procedimento dispensa engenheiro, agrimensor, planta e tempo de posse, ao contrário do usucapião.
Em quanto tempo eu monto meu primeiro caso?
Depende do caso. Mas os módulos que resolvem as três primeiras decisões (se cabe, onde a lei e o Provimento discordam, e a ata notarial) cabem numa tarde. O resto você consulta na fase em que estiver, com a peça daquela fase aberta do lado.
Posso cobrar por esse serviço?
Pode. O kit traz o contrato de honorários pronto, com a cláusula de migração pra via judicial, e o manual traz o módulo de orçamento, precificação e roteiro da primeira reunião. Quanto cobrar é decisão sua e da tabela da sua seccional. O material mostra como separar o que é honorário seu do que é custo de cartório do cliente.
Serve fora de Goiás?
Serve. O Provimento 150 do CNJ uniformizou o procedimento no país inteiro e as peças funcionam em qualquer estado. O que muda é a tabela de emolumentos, que é estadual, e alguma norma da corregedoria local. O manual mostra onde conferir as duas antes de orçar.
As peças já vêm prontas?
Vêm editáveis, com os campos entre colchetes. Elas não substituem a análise do caso nem a consulta às normas da corregedoria do seu estado, e o material avisa isso logo na primeira página.
Como eu recebo?
O acesso libera assim que o pagamento é confirmado, com os arquivos editáveis das 16 peças e a planilha de controle (prazos, checklist, custos e feriados).
Por R$ 97,99, o material é raso?
É material operacional, não formação. São 16 peças editáveis, uma planilha de controle e o passo a passo de um procedimento só, a fundo. O preço é de quem quer que você use no caso da semana que vem, não de quem quer que você assista.
Vocês garantem que o pedido vai ser deferido?
Não. E desconfie de quem garante. O que o manual faz é reduzir a chance de nota devolutiva ao que não depende de você.
E se eu não gostar?
Você tem 7 dias, que é o prazo do art. 49 do CDC. A devolução é integral, sem perguntas.
Aquele imóvel irregular continua parado na pasta.
Você está perdendo a chance de resolver um problema que atinge 60% do mercado. E o caminho está regulamentado desde 2023, no cartório, sem ação judicial.
Do primeiro atendimento ao registro na matrícula, entregamos a peça de cada fase e o seu contrato de honorários pronto.
Acesso imediato · 7 dias de garantia · Pix, boleto ou cartão
P.S.
Faz uma conta antes de decidir.
São 14 erros que derrubam o procedimento, e 12 dependem só de você. O prazo de emenda de 10 dias úteis. O cônjuge do vendedor que ninguém notificou. A cadeia de cessões incompleta, quando o imóvel passou de mão em mão sem ninguém registrar. O ITBI recolhido antes da hora.
Quantos você cometeria no primeiro caso?
Se a resposta for zero, você não precisa deste manual, e prefiro te dizer isso agora. Se for três ou mais, são 7 dias pra conferir por dentro, sem risco.